中国楼市直面新宏调 看涨价组合拳如何煽风点火

2007-8-23 11:41:21

“针对房地产市场发展的现状和问题，下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新调控措施。”昨日在京举行的“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上，中国房地产业协会副会长朱中一表示。

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该报告认为，前两年“国八条”、“国六条”等调控政策对解决当时的某些问题起到了一定作用。但调控实施后，特别是今年以来，房价的普遍上涨，令人们对某些宏调措施的有效性产生了疑虑。

因此，业内专家在会上指出，针对当前楼市，政府还可能出台一些新措施，譬如与《物权法》配套的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施，研讨物业税出台的时机与力度、土地市场的治理、住房保障制度的落实等问题，此类举措都将利好楼市。

深化宏调政策四角度

中国指数研究院(华东)院长陈晟表示，先前出台的一些政策解决了一些阶段性问题，目前整个楼市的发展相对稳定。他指出，宏观房地产调控和宏观房地产产业调控是两个概念。总的来说，房产市场的宏观调控旨在防止其发展过快、过热。而从房地产产业结构来看，主要是遏制房价上涨幅度过快。

针对部分城市楼市存在一些现实矛盾，他提出可从以下几点深化当前政策：首先是土地集约化管理，严控新增土地量，将一些开发商已经拿到的存量土地逼到市场上；其次是结构性调整，如一些廉租房等的配套设施也被提上议程，正在一步步具体实施之中；第三，调控中的一些金融方法，下半年的一些房产金融与之前相比可能有大的变化，如可能在首付和预售制度上存在一些变数；第四，交易信息的透明度，下半年可能有更多强化措施落实。

控制供应需求两手抓

汉宇地产常务副总经理范伟国认为，“90/70政策”解决了部分中低收入者的买房困难，但目前房产市场上的一些区域性矛盾还没能解决好，如目前中内环线的房子的需求量比较多，而外郊环线上的房子需求量少。

由于房价主要由市场供需决定的，因此调控不但要控制供应量还要控制需求，减少被动需求，如动迁房需求。当前房价上涨有一定必然规律，如开发商拿地成本越来越高，房子的售价高于百姓的收入等。

他认为，下半年虽然还会有一些宏观调控政策出台，但房价下跌的可能性比较小。

看“涨价组合拳”如何煽风点火

发展改革委、国家统计局的调查显示，今年5月以来，北海、兰州等中西部省区市房价，比去年同期上涨超过10%。重庆市6月份，14天内商品房均价上涨7.8%。究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”？

究其原因，大概有五个方面：一是炒作概念制造“抢房潮”。

自6月中旬以来，重庆各种“房地产专刊”就将国家设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的重大战略“解读”为房价上涨的动力，不断向百姓强化“房价必涨”概念。

二是捂盘囤房刺激供求失衡。在制造舆论之后，部分开发商开始提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象。长三角某市要求，在领取预售许可证一个月内不开盘其预售许可证将作废，一些已经领证的开发商为了达到囤房惜售的目的，就将已建成、并符合销售条件的房屋*给银行。据这个城市房产管理局统计显示，仅今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程*，这些楼盘都是已经拿到预售许可证的。这直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。

三是争创“地王”，地价与房价相互推高。城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。5月，杭州钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价，创下了楼面地价11759元／平方米的新纪录。这比去年出让的杭州市中心“地王”楼面单价还高出近千元。随着调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的为炒高房价以获取最大利润。

四是大盘操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。二线城市房价快速上涨的背后，品牌开发商和超级大盘所发挥的作用不可低估。品牌开发商拿地后，依靠自身的经济实力，在媒体大量投放楼盘广告以扩大影响力，其定价通常会远高于周边楼盘。2007年以来，南京中心城区新开楼盘单价都在1.5万元左右，新街口的“长江路九号”、玄武湖边“天正湖滨”等楼盘部分房源单价更超过了2万元。正是在一些“大盘效应”下，不仅直接带动了周边楼盘纷纷涨价，也拉动该区域商品房均价的上扬。

五是流动性过剩，吹涨房价泡沫。一些楼盘销售人员表示，最近的消费者与前两年相比有一个不同，就是现在买房都不问价格，一两万元一平方米的房子，有的人买起来就像买白菜一样。

官商学媒打“涨价组合拳”

近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈。在共同利益的扭结下，一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者、媒体专刊构成了一个特殊利益集团。在他们的共同作用下，形成了楼市“涨价组合拳”，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。

专家呼吁，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让诚信开发商造价廉物美的房子；打击开发商囤地囤房必须落到实处，确保信息透明，强化监督；银行应严控开发商的*门槛，加大对政府房保障力度，让更多中低收入者能买到价格合理的房子。

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